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Crédit construction

Pour financer la construction d’une maison, le recours à un prêt immobilier est la voie classique. Mais à la différence d’un crédit octroyé pour acheter un bien ancien, le financement d’un bien neuf possède des règles propres, notamment en matière de déblocage des fonds.

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Nous détaillons ici les grandes étapes d’un crédit construction, en nous focalisant notamment sur les frais intercalaires et leur impact sur le coût total du crédit.

Construction : du projet au besoin de financement

La première étape avant de solliciter un crédit construction est la même que pour tout projet d’achat d’un bien immobilier ancien. Il convient de définir avec précision votre projet et déterminer votre besoin de financement réel.

Le projet en lui-même : où souhaitez-vous faire construire ? Quel type de maison souhaitez-vous (surface, nombre de chambres, matériaux, technologies) ? Avez-vous un terrain dont vous êtes déjà propriétaire ? Selon votre projet et vos envies, vous pouvez déterminer une première enveloppe financière.

Renseignez-vous auprès de professionnels de la construction pour connaître les coûts. Vous pouvez obtenir des devis complets pour la construction d’une maison via des constructeurs indépendants ou de grands réseaux nationaux.

Le besoin de financement : disposez-vous d’un apport personnel ? Quel montant pouvez-vous emprunter au regard de vos revenus et des charges qui pèsent sur votre foyer ? Une étude de votre situation personnelle est nécessaire pour affiner le montant dont vous pouvez bénéficier. Avec votre idée de construction en tête, et une première simulation de la somme nécessaire, vous pouvez débuter vos démarches. Et ainsi solliciter un financement auprès de votre banque actuelle mais aussi via un courtier en crédit immobilier, pour bénéficier d’une vision de l’ensemble du marché. Comme cela est le cas avec un crédit immobilier classique, vous pourrez emprunter via un crédit construction une somme cohérente avec votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt. La règle des 33% d’endettement s’applique le plus souvent, sauf dans le cas d’un reste à vivre élevé.

Le montage financier : souhaitez-vous un crédit global pour financer l’achat du terrain et de la maison ? Préférez-vous un montage financier qui sépare achat du terrain et frais de construction ? Lorsque la transaction est encadrée par le statut de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le financement de l’intégralité du projet est possible. Il en est de même si vous avez d’un côté votre terrain et que vous vous engagez avec un contrat de CCMI (contrat de construction de maison individuelle).

ImportantSachez toutefois que vous avez la possibilité de séparer le crédit terrain et le crédit construction, via le pilotage par vos soins du chantier et le recours à un maître d’œuvre.

Le montage financier est capital, et doit être arbitré par vous-même, selon les recommandations reçues par votre conseiller financier ou votre courtier en crédit.

Les différents types de crédits construction et les aides disponibles

Un crédit construction peut être cumulé avec une aide au crédit, et notamment avec les dispositifs proposés par l’Etat.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

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Le PTZ (prêt à taux zéro) est octroyé par l’État et peut financer la construction ou l'achat de tout logement neuf (à condition qu’il soit situé en zone A ou B1, ou dans un territoire en redynamisation). Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les deux dernières années. Le montant du PTZ auquel vous pouvez prétendre est un pourcentage au coût total de l'opération, variable selon la zone de construction et le nombre de personnes qui vont occuper le logement. Le montant du PTZ est toujours plafonné à 40 % du coût total de l'opération.

Le prêt Action Logement (ex prêt 1% Logement)

Ce prêt peut venir compléter un apport personnel et/ou un crédit immobilier classique. Il est destiné aux salariés – ou ex-salariés – de certaines entreprises du secteur privé et agricole. Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les deux dernières années pour en profiter. Pour la construction d’une maison, le prêt Action Logement est plafonné à 30 % du coût total, dans la limite de 7 000 € à 50 000 €, selon la zone géographique.

Le prêt épargne logement (PEL) et le compte épargne logement (CEL)

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Le plan épargne logement (PEL) est une épargne mobilisable après 4 ans de blocage. Cette épargne permet d’accéder à un prêt à un taux privilégié, qui peut aider au financement d’une construction. Son montant maximum est de 92 000 €. Il en est de même pour le CEL, qui doit lui exister depuis 18 mois. Vous pouvez obtenir un prêt immobilier dont le montant maximum est de 23 000 €.

En plus de ces dispositifs nationaux, il est possible, selon votre localisation, de profiter d’aides de la part de collectivités locales. Votre commune, votre département ou votre région peuvent vous aider pour votre projet de construction. Sollicitez tous ces organismes pour connaître les dispositifs en place.

Les modes de remboursement du crédit construction

Il existe plusieurs modes de remboursement possibles pour un crédit construction. Selon votre plan de financement, votre capacité d’endettement et votre stratégie d’investissement, vous pouvez opter pour un remboursement immédiat dès le lancement du chantier, ou un remboursement différé, au moment de votre entrée dans le logement.

Le remboursement immédiat

Vous sollicitez une banque pour obtenir un crédit construction. Une fois une réponse positive reçue et le chantier lancé, le remboursement du crédit débute. Avec ce mode de remboursement, vous commencez à honorer vos mensualités de crédit bien que le logement ne soit pas achevé. Les mensualités sont mises à jour au fur et à mesure des appels de fonds qui servent à financer le projet. Avec le remboursement immédiat, vous devez en parallèle toujours honorer votre loyer ou votre mensualité de crédit en cours. Vous devez par conséquent disposer de ressources financières importantes pour faire face à ces éventuelles double-mensualités. Quel est l’avantage de ce remboursement immédiat ? Vous commencez à amortir dès les premières mensualités et à rembourser du capital, alors même que le bien n’est pas terminé. Un vrai gain de temps et une économie sur la durée totale du remboursement.

Le remboursement différé

Pour aider les emprunteurs à honorer leurs charges pour se loger en attendant l’achèvement de leur maison, les banques proposent de différer le remboursement du crédit. Deux options sont possibles : reporter totalement le remboursement (capital et intérêts) ou seulement la part de capital.

Le remboursement différé en totalité

Vous ne débutez le remboursement du crédit immobilier qu’à la livraison du logement. Cette date peut coïncider avec votre entrée dans le logement, ou s’en rapprocher si des travaux sont encore nécessaires. Le remboursement commence lorsque tous les appels de fonds ont eu lieu. L’avantage est clair, vous n’avez pas à supporter la charge du crédit alors que vous n’habitez pas dans votre nouveau logement. En retour, le principal inconvénient de cette solution réside dans le décalage induit. Vous reportez le remboursement et « perdez » du temps, en ne commençant pas l’amortissement au plus vite.

Le remboursement différé avec frais intercalaires

Il est possible de différer le remboursement du capital et de débuter le paiement des mensualités complètes au moment de la livraison du bien. Mais pendant que le chantier avance et que les appels de fonds se succèdent, vous commencez à régler les intérêts du crédit. Ils sont calculés au taux du prêt immobilier et versés jusqu'au déblocage complet du crédit.

Les mensualités à régler vont ainsi évoluer progressivement, et devenir de plus en plus importantes à mesure que le chantier progresse. On parle ici de frais intercalaires.

Le crédit construction est un outil de financement adaptable à tous les projets. Cumulable avec des aides et des dispositifs spécifiques, votre crédit construction mérite toute votre attention afin de choisir une offre au meilleur taux et avec les meilleures conditions possibles. Prenez le temps de vous renseigner et de « construire » votre projet, pas à pas.

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